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    开发商未按约安装双层玻璃 业主5年维权终获支持

    开发商未按约安装双层玻璃 业主5年维权终获支持

    新闻来源:总经办  作者:总经办   发布时间:2016/9/28 10:03:49   阅读次数:1027 次

        20007月,周先生与开发商上海某房地产实业有限公司签订商品房预售合同,购买了本市长宁区天山地区建筑面积130多平方米的一套三房二厅,总价62万余元,因为该房南面正好朝马路,故在“合同附件二”中特别约定该betway88必威南面窗户须为双层玻璃,以达到较好的隔音效果。

    20013月,在收到开发商发出的入住通知书后,周先生在开发商指定的必威手机版官方网站公司陪同下验房,发现除主卧八字形的窗户全部为双层玻璃外,客厅及次卧的南面窗户的直线部分为双层玻璃,而向西延伸的弧形部分安装的却都是单层玻璃。周先生当即要求必威手机版官方网站公司予以解决,至2004年年底,周先生每年均致函必威手机版官方网站公司要求解决问题,但一直没有结果。该小区更换必威手机版官方网站公司后,新任必威手机版官方网站公司明确告知周先生该问题不属于必威手机版官方网站服务范畴,并函告开发商,要求其尽快解决,但是开发商始终未予以处理。无奈之下,终于找到“正主”的周先生于今年9月,将开发商该房地产实业有限公司告上法庭。周先生认为开发商违背了合同的约定,窗户未全部安装双层玻璃,极大地影响了隔音效果。开发商则坚持认为其已在南面窗户上安装了双层玻璃,并未构成违约;并称原告周先生的请求已超过两年的诉讼时效,不同意其提出的要求。

    法院审理后认为,本案中的房屋窗户为南面朝西延伸的一个整体,安装双层玻璃的目的是为了起到隔音效果,现被告仅在窗户的直线部分安装双层玻璃,而将弧形部分排除在安装范围之外,显然是僵化地理解合同条文,不符合双方签订合同的本意。故被告的行为实属违约,周先生提出被告按约安装双层玻璃的要求应予支持。上海市长宁区人民法院依法判决开发商该房地产实业有限公司在判决生效后十五日内为业主周先生房屋的南面窗户的弧形部分安装双层玻璃。

    案例分析

    首先,我们应肯定新betway88必威公司明确的态度和积极的行动,对困扰周先生5年的双层玻璃问题的积极作用。这使得周先生弄清了问题的性质,找到了解决的途径,通过法律诉讼程序保护了自已的合法权利。

    本案例中周先生在办理入住手续阶段,由原必威手机版官方网站公司陪同验房时,即已发现开发商没有按照商品房预售合同中“合同附件二”的要求,为其南面窗户安装双层玻璃,当即要求必威手机版官方网站公司予以解决,而原必威手机版官方网站公司一拖再拖,直至2005年更换新必威手机版官方网站公司时,周先生的问题仍没得到解决。可见,原必威手机版官方网站公司对待业主是怎样的一种态度。

    作为betway88必威服务企业,为业主提供优质的必威手机版官方网站服务,协调、帮助业主解决实际困难,本是应尽的义务,只有如此,才能为业主创造舒适、整洁的工作、生活环境,实现必威手机版官方网站服务的基本宗旨,为和谐社会的营造贡献力量。对于业主的投诉,betway88必威服务企业应按照企业内部的投诉处理作业规程要求,在规定期限内给予业主有效答复。当然,betway88必威服务企业并不是手眼通天的神仙,能够包揽解决一切问题。因此,对于业主的投诉和要求,betway88必威服务企业在尽其所能尽量满足的前提下,还是应抱着实事求是的态度,认真确定这些投诉和要求的性质,有所区别地进行解决。实在解决不了,就要以实相告,明确责任和义务,让业主清楚问题解决的途径,而不应像本案例中的原必威手机版官方网站公司那样采取拖延战术,希望业主失去解决问题的信心,使问题得到所谓的“解决”。

    从本案例来看,原必威手机版官方网站公司在处理问题时,是站在开发商立场,置业主利益于不顾,不去向业主讲明真相,心甘情愿地做开发商的挡箭牌,与新必威手机版官方网站公司向业主动阐明问题性质,明确责任义务,并主动与开发商协商解决的积极态度相比,可以说是天壤之别。原必威手机版官方网站公司以这种偏袒、被动的态度,对待业主的合理要求,被解除betway88必威服务公司,也是咎由自取的结果。

    另外,值得注意的是,原必威手机版官方网站公司为周先生办理入住手续、陪同周先生验房的行为,是受开发商委托的一种代理行为。对此,周先生可以诉告原必威手机版官方网站告诉承担连带责任。

    本案中关于诉讼时效是否逾期的问题值得注意。民事诉讼时效的有效期为两年,逾期则无效。本案的原告周先生于2001年至200412月的三年内,每年都向原必威手机版官方网站公司发函要求解决双层玻璃问题,故两年的诉讼时效应从2004年发函之日算起;而且前期验房、管理服务事务均由被告指定的原必威手机版官方网站公司代理操办,可以认为原告是在向被告主张权利。原告出具的给原必威手机版官方网站公司的信函原件可以证明这一点。所以,被告认为原告周先生的诉讼请求已过时效是没有道理的。

    相关法规政策

    《中华人民共和国民法通则》

    第五条  公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。

    第六十三条  公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。

    代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。

    第六十六条  代理人不履行职责而给被代理人造成损害的,应当承担民事责任。

    第八十八条  合同的当事人应当按照合同的约定,全部履行自己的义务。

    第一百零六条  公民、法人违反合同或者不履行其义务的,应当承担民事责任。

    第一百一十一条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的,另一方有权要求履行或者采取补救措施,并有权要求赔偿损失。

    第一百三十五条  向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。

    第一百三十七条  诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的, 人民法院不予保护。有特殊情况的,人民法院可以延长诉讼时效期间。

    第一百四十条  诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。

    《中华人民共和国物权法》

    第三十二条  物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

    第三十三条  因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。

    第三十七条  侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。

    《中华人民共和国合同法》

    第八条  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

    依法成立的合同,受法律保护。

    第三十九条  采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

    格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同未与对方协商的条款。

    第四十一条  对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条例条款有两种解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。

    第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

    第一百一十一条  质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确、依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更新、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

    第一百一十二条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。

    第一百二十五条  当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。

    第一百五十三条  出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

    《中华人民共和国侵权责任法》

    第四十一条  因产品存在缺陷造成他人损害的,生产者应当承担侵权责任。

    第四十二条  因销售者的过错使产品存在缺陷,造成他人损害的,销售者应当承担侵权责任。

    销售者不能指明缺陷产品的生产者也不能指明缺陷产品的供货者的,销售者应当承担侵权责任。

    第四十三条  因产品存在缺陷造成损害的,被侵权人可以向产品的生产者请求赔偿,也可以向产品的销售者请求赔偿。

    产品缺陷由生产者造成的,销售者赔偿后,有权向生产者追偿。

    因销售者的过错使产品存在缺陷的,生产者赔偿后,有权向销售者追偿。  

    《betway88必威住户投诉处理作业规程》

    4.3  投诉界定

    1.1.1重大投诉。下列投诉属重大投诉:

    A.公司承诺或合同规定提供的服务没有实施或实施效果有明显差错,经住户多次提出而得不到解决的投诉;

    B.由于公司责任给住户造成重大经济损失或人身伤害的投诉;

    C.有效投诉在一个月内得不到合理解决的。

    1.4投诉处理内部工作程序

    1.4.1被投诉部门负责人在时效要求内将内容处理完毕,并按《住户投诉意见表》对投诉处理过程作好记录。在投诉处理完毕的当天将《住户投诉意见表》交到住户服务中心。接待员收到处理完毕的《住户投诉意见表》后,应在《投诉处置记录表》记录。

    1.4.2公司总经理、主管经理在接到重大投诉和重要投诉后应按公司《不合格纠正与预防标准作业规程》文件的规定处理。

    1.5住户服务中心接待员收到被投诉部门投诉处理的反馈信息后,将情况上报公共事务部主管,并在当天将处理结果通报给投诉的住户。通报方式可采用电话通知或由巡楼组管理员上门告之。

    1.6公共事务部主管在投诉处理完毕后通知公共事务部巡楼组安排回访。在每月30日前对投诉事件进行统计、分析,将统计、分析结果上呈主管经理,并将《住户投诉意见表》汇总上交品质部,由品质部长期保存。

    1.7其他形式的投诉(如信函),公共事务部参照本程序办理。

    ……

    1.10投诉处理时效

    1.10.1轻微投诉一般在2日内或按住户要求的期限内处理完毕,超时须经主管经理批准。

    1.10.2重要投诉一般在3日内处置完。

    1.10.3重大投诉应当在2日给投诉的住户明确答复,解决时间不宜超过10日。

    解决方法

    betway88必威服务企业在接到业主关于开发商违约的有效投诉后,应采取换位思考的态度,站在公平、公正的角度上,主动与开发商沟通协调,寻求积极的解决方案,争取给业主满意的答复(这要让业主知道)。如果遇到开发商对此置之不理的情况,就应该明确地告知业主该问题不属于必威手机版官方网站服务范畴,建议业主与开发商直接对话解决,betway88必威服务企业愿意为业主提供道义上的支持,并提醒业注意文字资料保存,为今后一旦选择诉讼途径留存各类证据,并适当地提供一定的建议或法律咨询。

    如果所在betway88必威服务企业与开发商是“父子”依附关系,首先要热情地接接待业主,表示同情,同时,要讲清其中的责任和义务,表明愿意帮助业主妥善解决问题的态度,也希望业主最好直接与开发商对话解决。在与开发商沟通前,注意搜集一些法院审理的相关案例及相关的法规政策(这要让业主知道),善意地提醒开发商要履行合同,不要因小失大,给开发企业带来不利的社会影响,影响企业的今后发展。